شهر جدید پردیس

شهر پردیس که در استان تهران واقع شده است یکی از سریعترین تجربه شهرسازی و رشد را در ایران تجربه کرده به شکلی که از هیچ و زمین خالی در ابتدای سال 1370 تا به امروز به حدود 200 هزار واحد به بهره برداری رسیده است. در واقع بخشی از  سر ریز جمعیت تهران به سمت شهر پردیس جهت سکونت و زندگی سرازیر شده است. و به دلیل همین تقاضای بالا جهت سکونت در شهر پردیس رشد شهرنشینی و امکانات و ساخت ساز در آن از تمام شهر های ایران بیشتر بوده و این موضوع سبب رونق بازار مسکن در این شهر حتی در زمان رکود مسکن در ایران بوده است.

و این دوره رشد 30 ساله در این شهر سبب شده علاوه بر سرمایه های مصرفی مسکن جهت مصرف افراد که جذب شهر شده نگاه سرمایه گذاری ملکی در این شهر به بالاترین حد خود برسد زیرا بخش مسکن در پردیس یکی از بالاترین بازدهی سرمایه گذاری ملکی را در ایران به همراه داشته است.

عمده دلایل سرمایه گذاری ملکی در پردیس

• نزدیکی پردیس به کلان شهر تهران
• آب و هوای دلپذیر
• بازدهی سرمایه گذاری بالا
• رشد و پیشرفت سریع شهر پردیس
• هاب فناوری کشور (پارک علم و فناوری)
• منطقه صنعتی و آموزشی وسیع
• در امتداد جاده ی اصلی به شمال کشور (هراز)
• و.....

تمام این عوامل سبب شد تا پردیس تبدیل به یکی از پر بازده ترین سرمایه گذاری های ملکی تبدیل شود.

شما می توانید از اینجا به اطلاعات مشاغل در شهر پردیس دسترسی پیدا کنید.

با توجه به اینکه پردیس به 12 فاز تقسیم شده است در اینجا سعی می کنیم راهنمایی کامل و جامعی در خصوص مسکن و قیمت آن در فاز یک شهر پردیس بپردازیم تا شما چه با دید خرید جهت سرمایه گذاری و یا خرید مسکن جهت استفاده شخصی بهترین انتخاب را داشته باشید. در این بین نیز میتوانید به ما جهت مشاوره مناسب و کمک به خرید امن‌تر و راحتر حساب کنید. کافیست تا شماره 09124207536 تماس حاصل نمایید تا من بهنام قانع پور به همراه تیم های حرفه ای مشاوره ملکی در تمام فاز های پردیس به شما کمک کنیم.  نمایی از محله نوسا فاز 1 پردیس

درباره فاز 1 پردیس

فاز یک شهر جدید پردیس قدیمی ترین فاز مسکونی شهر پردیس بحساب می آید پس از تصویب های قانونی احداث شهر پردیس در دهه 60 شمسی در اواسط دهه 70 یعنی حول و حوش سال 1373 اولین خانه های مسکونی شهر پردیس با حداقل امکانات در آن ساخته شد. اولین مجتمع های پردیس در جایی که آب لوله کشی نداشت، امکانات تفریحی مثل پارک نداشت، میدان عدالت ساخته نشده بود، اماکن تجاری وجود نداشت و.... پردیس در این شرایط در فاز 1 متولد شد.

میتوان گفت امروز فاز 1 پردیس هیچ شباهتی به روز های آغازین گذشته ندارد و امروز فاز 1 یک فاز کامل با تمام امکانات شهری محسوب می گردد. در ابتدا در شهر پردیس هیچ زمین شخصی وجود نداشت تمام زمین ها متعلق به شرکت عمران که متولی ساخت (شهرداری متولی نگهداری و توسعه شهر می باشد) شهر بود قرار داشت و شرکت عمران با فروش این زمین ها به تعاونی‌های ادارات دولتی و خصوصی استارت ساخت و ساز را در آن زده شد. تعاونی های ادارات مثل: اداره برق، مخابرات، دانشگاه های دولتی، شرکت آزمایش و ابوریحان و کیمیدارو، نیرو زمینی و هوایی ارتش و... اولین مجتمع های پردیس را در فاز 1 ساختند و اولین ساکنین آن بدین شکل به شهر زندگی بخشیدند.

مجتمع مسکونی آب و برق دانشگاه عباسپور	مجتمع مسکونی دانشگاه علم و صنعت
مجتمع مسکونی قصر فیروزه (نیرو هوایی)	مجتمع مسکونی یاس (مخابرات)

بنابراین با توجه به موارد عنوان شده فاز 1 و ساختمان های آن عمدتا از سن بالایی برخوردارند و در معدود موارد آپارتمان ها نوساز میباشند میانگین سن بناها در فاز یک بالای 20 سال می‌باشد. می‌توان گفت فاز 1 پردیس در مرکز شهر از نظر جغرافیایی قرار گرفته است. این فاز به 4 محله تقسیم شده و یک محله آن با تراکم پایین به صورت ویلایی ساخته شده است. اکثر ساختمان ها در این فاز دارای آسانسور نیستند و اکثرا 4 طبقه می باشند اما در این فاز برج 9 طبقه ( مجتمع صدا و سیما) و خانه های ویلایی دوبلکس نیز دیده میشود.  اولین بوستان های پردیس در سال 1376 ساخته شده است

عوامل تعیین قیمت مسکن در فاز 1 پردیس

عمده ترین عوامل تعیین قیمت مسکن در فاز 1 پردیس میتوان به موارد زیر اشاره نمود که در ادامه به تشریح هرکدام از آنان خواهیم پرداخت.

• اسناد ملکی
• نوع سازه
• عمر بنا
• آسانسور و طبقه
• متراژ
• دسترسی و موقعیت مکانی (نزدیک بودن به مراکز آموزشی، درمانی، رفاهی و)
• نوع معماری (داخلی و خارجی)
• امکانات ملک ( پارکینگ انباری اسانسور و...)

 1_ اسناد ملکی در فاز 1 پردیس

همانطور که قبل تر عنوان گردید اکثر زمین های فاز 1 توسط تعاونی ها ساخته شده اند و بیشتر آنها به دلیل عدم پیگیری و دریافت پایان کار سند ملکی ندارند، البته با تاسیس اداره ثبت در پردیس روند دریافت اسناد ملکی در پردیس بسیار رشد کرده و سریع شده است بنابراین واحد های فاقد سند به صورت قولنامه ای در تعاونی های خود خرید و فروش و به نام می گردند.

سند رسمی در فاز یک ارزش افزوده ای بین 5 تا 12 درصد از ارزش ملک را ایجاد می کند.

در جدول زیر سعی کرده ایم تعدادی از واحد های فاز 1 پردیس را بر اساس سند آن با هم مقایسه نماییم.

شاید مقاله راهنمای کامل خرید آپارتمان در پردیس برای شما مناسب باشد.

2_ نوع سازه

در فاز یک به طور کلی با 4 نوع سازه مواجه هستیم.

• سازه های تعاونی ساز که عمدتا سن بالای بالاتری دارند.
• سازه های شخصی ساز که عمده آنها به صورت آپارتمان بوده و تعداد محدودی را شامل می‌شوند و معمولا عمر آنها نیز کمتر می‌باشد.
• سازه های بلند مرتبه با تعداد محدود.
• واحد های ویلایی که جزو گرانترین واحد های مسکونی در فاز 1 هستند.

سازه های تعاونی ساز

میتوان گفت بیش از 70 درصد واحد های موجود در فاز یک پردیس جزو واحدهای تعاونی ساز ادارات دولتی و یا شرکت های خصوصی هستند که می‌توان از مجتمع آزمایش، زیراکس، ایمان، ستاره 1 و.... نام برد شروع قیمت از قدیمی‌ترین سازه ها با متراژ کمتر از 70 متر از 2.3 میلیارد شروع میشود و مجتمع هایی با نقشه‌های بهتر و مشاعات مناسبتر تا حدود 3.5 میلیارد تومان و واحد های نزدیکتر به میدان اصلی شهر که امروزه تبدیل به واحد های اداری شده اند حدود 4 میلیارد تومان و مجتمع های نوساز در مسیر فاز 12 (واصفجان) تا 5.5 میلیارد را شامل میگردد. ضمن اینکه طبیعتا متراژ، آسانسور، وضعیت معماری داخلی، سن بنا، محل و امکانات و نوع سند تفاوت تا 15 درصد در بین واحد های مشابه را ایجاد خواهد نمود.

آپارتمان های تعاونی ساز پردیس

سازه های شخصی ساز

در حال حاضر به دلیل کمبود زمین در فاز یک پردیس آپارتمان‌های شخصی ساز به ندرت یافت می‌شوند. اما در صورت وجود قیمتی بین 5.5 تا 8.5 میلیارد باید بودجه در نظر گرفت.

پیش خرید آپارتمان در فاز یک پردیس	آپارتمان های نوساز فاز 1 پردیس
آپارتمان های شخصی ساز فاز یک پردیس	آپارتمان های نوساز شخصی فاز یک شهر پردیس

 سازه های بلند مرتبه

فاز 1 پردیس برج‌های بیش از 7 طبقه کمی را در خود جای داده است. در صورتی که تمایل به سکونت در برج دارید بهتر است در فاز های دیگر به دنبال آن بگردید در فاز یک پردیس برج های 7 طبقه صدا و سیما با سن بنای بیش از 25 سال می باشد و سایر برج های بلند مرتبه آن قدمتی کمتر از 10 سال را شامل میشوند و تعداد آنها نیز محدود است قیمت واحد ها هم بین 4 تا 9 میلیارد تومان می بایست در نظر گرفت.

واحدهای ویلایی

هر فاز از شهر پردیس یک محله با تراکم پایین در آن وجود دارد که خانه ها به صورت ویلایی در آن ساخته میشوند و فاز یک پردیس هم دارای یک محله ویلایی می باشد در آن خانه های با سن بیش از 20 سال تا نوساز و کلید نخورده یافت می‌شود و بسیاری از آنها نیز دارای سند رسمی می‌باشند قیمت این واحد ها متغییر های زیادی را شامل میشوند از معماری تا دکوراسیون داخلی از متراژ تا سن بنا و غیره اما میتوان در محدوده 14 میلیارد تا 30 میلیارد برای خرید یک واحد ویلایی بودجه در نظر گرفت.

خانه های ویلایی فاز یک پردیس	فاز یک پردیس محله ویلایی
ویلاهای اقتصادی پردیس فاز یک	محله تراکم پایین فاز یک (ویلایی)

در جدول زیر میتوان به طور کلی به انواع سازه های فاز 1 به همراه قیمت آن نگاه اجمالی داشت

3_ عمر بنا

قدیمی ترین سازه ها را میتوان در فاز 1 پردیس مشاهده کرد اما آیا به این معنی است که در آن واحدهای نوساز وجود ندارد؟ پاسخ این سوال منفی می باشد درست است که محدوده فاز 1 پردیس محدوده ایست که بیش از 90 درصد کاربری مسکونی آن ساخته شده اما هنوز هم در آن واحد های جدید ساخته می شود و میتوان گفت در مقایسه با سایر فاز های پردیس تقریبا این ساخت و ساز به چشم نمی آید.

قیمت هر متر مربع مسکن در پردیس شروعی معادل 30 تا 35 میلیون تومان از قدیمیترین سازه ها تا متری حدود 100 میلیون تومان در سازه های ویلایی مشاهده میشود شاید قیمت های پایین تر یا بالاتری به صورت انگشت شمار و استثنا یافت گردد که ما آن را به دلیل اینکه میانگینی از قیمت می خواهیم به شما اعلام داشته باشیم محاصبه نکرده ایم.  واحد های نوساز که به صورت شخصی در فاز یک پردیس ساخته شده

4_آسانسور و طبقه

در شهر پردیس و در فاز یک این شهر داشتن آسانسور و طبقه واحد عوامل تاثیر گذار بر قیمت ملک می باشند اما همانطور که تاثیر گذارند این دو موضوع برخلاف همدیگر رفتار می کنند به ترتیبی که اگر آپارتمان فاقد آسانسور باشد طبقات اول و دوم آن دارای بالاترین قیمت و طبقه 3 و 4 آن به ترتیب دارای پایین ترین قیمت ارزیابی می گردند.

در صورتی که آپارتمان دارای آسانسور باشد (یا ساکنین سال‌ها بعد از ساخت آپارتمان، اقدام به تامین آسانسور نمایند) کاملا برعکس مثال بالا را شاهد خواهیم بود و طبقات بالاتر به ترتیب قیمت بیشتری نسبت به طبقات پایین تر خود دارند. تقریبا تمام آپارتمان های که عمر آنها بیشتر از 15 سال می‌باشند در این فاز آسانسور ندارند مگر اینکه ساکنین به صورت توافقی اقدام به نصب آسانسور نمایند. و تمام آپارتمان های جدید حتی اگر فقط 4 طبقه داشته باشند دارای آسانسور میباشند.

با توجه به این موضوعات می توان گفت در یک مجتمع این امکان وجود دارد که یک بلوک توسط ساکنین مجهز به آسانسور شود و بلوک مجاور آن از آسانسور بی بهره باشد که این موضوع تفاوت قیمت بین 7 تا 12 درصد را ایجاد می کند. فرمول کلی محاصبه قیمت واحد های دارای آسانسور و بدون آسانسور بر اساس فرمول زیر می باشد.

• بلوک بدون آسانسور طبقه اول بالاترین قیمت
• بلوک دارای آسانسور طبقه آخر دارای بالاترین قیمت
• تفاوت هر طبقه از لحاظ قیمت بین 2 تا 3 درصد. یعنی طبقه اول تا چهارم میتوان 8 تا 12 درصد تفاوت قیمت داشته باشد.

آسانسور اضافه شده توسط ساکنین (آپارتمان اولیه فاقد آسانسور بوده است)

شما می توانید از این قسمت راهنمای کامل اجاره مسکن مهر در پردیس (با چه پولی کجا رو اجاره کنیم) را مطالعه کنید.

5_ متراژ

شهر پردیس به دلیل تازه تاسیس بودن آن و اینکه دارای شهرسازی مدرن می باشد و از طرفی محدودیت زمین نداشته است و در انتها با توجه به فرهنگ ایرانیان که در خانه‌های بزرگ سکنی می‌کردند واحد های کوچک متراژ بسیار بسیار کمی در آن یافت میشود میانگین متراژ واحد ها در شهر پردیس بین 80 تا 100 متر می باشد و واحد های یکخوابه یا با متراژ های زیر 65 متر تقریبا حتی 1 درصد کل واحد های مسکونی موجود در پردیس را هم در بر نمی گیرد و متراژهای بالای 120 متر نیز در آن به وفور می توان یافت (قطعا که تعداد آنها کمتر از متراژ متوسط می باشد اما از نظر تعدا بسیار بیشتر از واحد های کم متراژ وجود دارند).

بنابراین می توان پردیس را شهری با واحد‌های مسکونی دارای متراژ متوسط رو به بالا ارزیابی کرد. و اگر به دنبال واحد مسکونی با متراژ پایین در شهر پردیس و الخصوص در فاز یک پردیس می باشد پردیس از این نظر جای مناسبی برای هدف شما ارزیابی نمی شود.

6_ دسترسی و موقعیت مکانی (نزدیک بودن به مراکز آموزشی، درمانی، رفاهی و)

میتوان گفت شهر پردیس امکانات رفاهی مناسب دارد اما مطلوب نیست و از آن مهمتر همتراز با رشد ساخت واحد‌های مسکونی رشد نداشته است. اما در این بین فاز 1 پردیس دارای بهترین سطح دسترسی به امکانات در کنار فاز 2 شهر پردیس می باشد و این دو فاز در حال حاضر با سرانه امکانات رفاهی مناسبتر و موقعیت مکانی مناسبتری به نسبت تمام فاز های دیگر پردیس مواجه هستند.

اما اگر بخواهیم امکانات فاز یک پردیس را بررسی کنیم می توان گفت فاز یک پردیس دسترسی مناسبی به موارد یاد شده در زیر دارد.

• مدارس ابتدایی و متوسطه مناسب تدارک دیده شده است.
• مراکز خرید و مغازه‌ها سطح دسترسی مناسبی دارند.
• بزرگترین مجتمع تعمیرگاهی خودرو را دارد.
• سینما در این فاز وجود دارد.
• مرکز اصلی شهر و میدان عدالت در این فاز واقع گردیده است.
• بوستان های مناسب و بزرگ در هر محله از این فاز وجود دارد.
• واحد های مسکونی اطراف میدان عدالت تبدیل به واحد های اداری گشته و این موضوع دسترسی به خدمات را آسانتر نموده است.
• فاز یک دارای انواع باشگاه های ورزشی و استخر می باشد.
• دسترسی به تاکسی و ایستگاه اتوبوس بسیار مناسب است.
• به دو درمانگاه در سایر فاز ها نزدیک است.
• دسترسی به بانک های براحتی میسر است.
• بیشتر ادارت دولتی پردیس مستقر در فاز 1 هستند.

استخر تشریفات پردیس	سینما جام جم پردیس
مرکز خرید گلها فاز 1 پردیس	شرکت عمران شهر جدید پردیس

بنابراین با توجه به اینکه فاز 1 پردیس در مرکز شهر واقع شده و بسیاری از موضوعات ذکر شده در بالا در نزدیکی میدان عدالت پردیس قرار دارد این موضوع می تواند ارزش افزوده‌ای بین 20 تا 25 درصد نسبت به یک واحد مشابه اما با فاصله دورتر از میدان عدالت در همین فاز ایجاد کند به طوری که مجتمع هایی مثل رزمندگان گلستان، پایگاه انقلاب، که یکی از قدیمی ترین مجتمع های پردیس میباشد و عمری نزدیک به 30 سال را تجربه می کند به دلیل مجاورت با میدان عدالت پردیس و تغییر کاربری بسیاری از واحد های آن از مسکونی به اداری قیمت های بالاتری را به نسبت واحد هایی مشابه اما دورتر از میدان را تجربه می کنند.

آتش نشانی پردیس

فرماندهی آتش نشانی پردیس در فاز یک

7_ نوع معماری (داخلی و خارجی)

 معماری در واحد های مسکونی بسیار مهم است و می تواند حتی تا 50 تا 100 درصد تفاوت قیمت در صورت ثابت بودن سایر شرایط ایجاد کند.

ما در معماری خارجی علاوه بر نما ساختمان ها به نظم و انضباط مجتمع مسکونی، مدیران قوی مجتمع، امکانات رفاهی مناسب در خود مجتمع، فضای سبز مناسب، سازماندهی خوب، داشتن نگهبانی 24 ساعته، نحوه جمع آوری آشغال و.... می‌بایست توجه نمود تا ارزش واقعی ملک بدست آید و موضوعات مطرح شده میتواند در قیمت نهایی تاثیر گذار باشد به طور مثال در فاز یک پردیس نزدیک به میدان عدالت و در یک موقعیت مکانی و عمر بنای تقریبا برابر، دو مجتمع به نام های مجتمع علم و صنعت و مجتمع صدف واقع شده که قیمت آنها نزدیک به 75 درصد اختلاف دارند (البته متراژ متفاوتی هم دارند) مجتمع علم و صنعت دارای نگهبانی، فضای سبز دلنشین، مدیریت قوی، معماری مناسبتر و شرایط بهتری دارد بنا براین با حدود تا 4 تا 4.5 میلیارد تومان در تابستان 1403 می توان در این مجتمع واحد خریداری کرد اما مجتمع صدف بدون داشتن موارد یاد شده قیمتی بین 2.5 تا 3 میلیارد را به خود اختصاص می دهد.

در خصوص معماری داخلی نیز می توان گفت واحد های مسکونی داخل یک مجتمع مقایسه می گردند و ارزش افزوده ای تا 10 در صد را ایجاد می کنند به همین منظور است که دو واحد در شرایط کاملا یکسان در مجتمع علم و صنعت فاز 1 قیمتی بین 4 تا 4.5 میلیارد با توجه به معماری داخلی اختلاف قیمت دارند.

8_ امکانات ملک ( پارکینگ انباری اسانسور و...)

پر واضح است که امکانات یک ملک در قیمت نهایی آن متاثر می باشد به استثنا آسانسور، اکثر واحد های که در فاز یک پردیس می باشند دارای انباری و پارکینگ (رو باز یا مسقف) می باشند و سیستم گرمایش ساختمان ها در پردیس از طریق پکیج تامین می گردد.

نتیجه گیری : آیا فاز یک مناسب سرمایه گذاریست یا سکونت

در انتها می توان نتیجه گرفت فاز 1 پردیس یکی از فاز های مناسب برای سکونت محسوب میشود اما با توجه به قدمت بنا های فاز 1 میتوان گفت رشد چشمگیر جهت سرمایه گذاری مواجه نیستیم و روند صعود با افزایش قیمت ارز و یا تورم باعث بالا رفتن همگام قیمت مسکن با این دو عامل موثر مواجه ایم.

 تغییر کاربری واحد های مسکونی اطراف میدان عدالتاز مسکونی به اداری

اما به جهت سرمایه گذاری می توان هدف گذاری تغییر کاربری از مسکونی به اداری در برخی نقاط مناسب را تارگت نمود و از این دید به خرید سرمایه گذاری در فاز یک پردیس را هدف قرار داد. در ادامه میتوان اولویت خرید مسکن در فاز یک پردیس را به ترتیب موارد زیر قرار داد.

1. هدف سکونت با قیمت زیر 4 میلیارد
2. سرمایه گذاری با کاربری اداری متراژ بالا زیر 6 میلیارد
3. پیش خرید واحد های در حال ساخت ( تعداد محدود زیر 7 میلیارد)
4. سکونت کاربری ویلایی و یا فعالیت تجاری زیر 20 میلیارد
5. سرمایه گذاری بلند مدت همگام با افزایش قیمت ارز و بالاتر رفتن تورم سالیانه زیر 10 میلیارد

ویلای تغییر کاربری داده شده

ما می توانیم به شما در خرید و فروش املاک در شهر پردیس مشاوره رایگان و صادقانه دهیم در صورت نیاز به مشاوره کافیست تا با شماره 09124207536 تماس حاصل نمایید تا من بهنام قانع پور به همراه تیم های حرفه ای مشاوره در تمام فاز های پردیس به شما کمک کنیم.